投資用マンションの選び方
投資用マンションの選び方
ここではマンション投資をする上で、どのような点に気をつけてマンションを選べばいいのかについてお話していきたいと思います。
表面利回りと実質利回り
不動産販売会社のサイトなどでは、よく利回り10％などと景気のいい話が掲載されています。しかしこれはたいていの場合表面利回りであって、実質利回りはもっと低くなってしまいます。
例えば1000万円のワンルームマンションを購入し、年間の家賃収入が120万円だった場合、その表面利回りは120万円÷1000万円の0.12、いわゆる12％となります。この購入金額と家賃収入だけを考えたものが表面利回りとなります。
しかし実際は、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金などさまざまな費用を負担しなければなりません。これらの費用が年間40万円かかると考えると、年間の実質の収入は80万円となります。そしてこの80万円を取得価格の1000万円で割った8％が実質利回りとなります。
以上のように本当に大切なのは実質利回りなので、単純な表面利回りに振り回されないようにしましょう。
空室リスクと稼働率
実質利回りが大事だということがわかりましたが、これは、入居者がいることが前提の話になっています。現実には、入居者が部屋を退去することは珍しいことではありません。入居者がいないということはその間は収入がないということです。
このようにマンション投資をする場合は空室のリスクも考えなければなりません。不動産販売業者のサイトには稼働率何％という数字が載せられていることが多いです。
空室率という言葉も使うのですが、この空室率はその時点時点の話なので実際はあまり参考になりません。実際に大事なのは1部屋がどのくらい稼動しているか（入居者がいるか）という稼働率になってきます。
中古マンションを購入する場合、必ずそれまでの稼働率を聞いておきましょう。もし以前の稼働率を教えてくれないなら、そんなマンションに投資する必要はありません。リスクが高すぎますからね。